Scegliere tra mutuo a tasso fisso e variabile è una delle decisioni finanziarie più impattanti della vita: parliamo di una rata mensile per 20-30 anni. Nel 2026, dopo un ciclo di forti rialzi e successivi tagli BCE, la domanda è tornata centrale per chi compra la prima casa.
Come si forma il tasso del mutuo
- Variabile: tasso di riferimento Euribor (3 o 6 mesi) + spread della banca.
- Fisso: tasso di riferimento IRS (legato alla durata: 10, 20, 30 anni) + spread della banca.
- Spread: il margine che applica la banca, generalmente tra 0,5% e 2% in base a profilo del cliente, LTV e prodotto.
Tasso fisso: pro e contro
Pro: rata sempre uguale per tutta la durata, piena prevedibilità di budget. Contro: oggi parte di solito più alto del variabile e, se i tassi scendono molto, sei legato a un costo superiore (salvo surroga). È la scelta classica per chi ha entrate stabili ma poco margine sul bilancio mensile.
Tasso variabile: pro e contro
Pro: rata iniziale di solito più bassa, beneficia immediatamente di ribassi BCE. Contro: la rata può crescere anche significativamente in fasi di rialzo. Adatto a chi ha reddito elevato rispetto alla rata, riserve liquide e tolleranza alla volatilità.
TAN e TAEG: non confonderli
Il TAN è il tasso nominale annuo (solo interessi). Il TAEG include anche spese di istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione obbligatoria sull'immobile: è il numero da confrontare quando valuti due preventivi. Differenze di 0,1-0,2% sul TAEG, su 200.000 € a 25 anni, valgono migliaia di euro.
Cose da controllare oltre al tasso
- LTV (Loan To Value): rapporto mutuo/valore immobile. Sopra l'80% in genere il tasso peggiora e serve garanzia integrativa.
- Surroga gratuita: per legge puoi spostare il mutuo a un'altra banca senza costi notarili. Tienila come opzione futura.
- Estinzione anticipata totale o parziale: oggi senza penali per la prima casa: utile per accelerare il rimborso quando hai liquidità.
- Polizze accessorie: l'unica obbligatoria è incendio e scoppio. Le altre (vita, perdita impiego) vanno valutate ma non sono imposte.
Regola pratica per scegliere
Se un eventuale aumento del 30-40% della rata oggi metterebbe in crisi il tuo bilancio, il fisso è quasi sempre la scelta più sana. Se hai margine ampio, fondo emergenza solido e orizzonte di estinzione anticipata, il variabile (o il misto) può valere il rischio.
"Il miglior mutuo non è quello con il tasso più basso, ma quello con la rata che riesci a pagare anche nei mesi peggiori."